Goed nieuws voor woningzoekenden die een oudere woning willen kopen, deze meteen te slopen om vervolgens een nieuwe woning te bouwen. Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden heeft geoordeeld dat onder omstandigheden toch het lage tarief van 2% overdrachtsbelasting kan gelden, ook als de aangekochte woning direct wordt gesloopt en vervangen door nieuwbouw voor eigen bewoning.

Wat was er aan de hand?

Een echtpaar kocht in 2022 een woning. De woning verkeerde in slechte staat en zou worden gesloopt. Op dezelfde plek wilden zij een nieuwe woning bouwen waarin zij zelf zouden gaan wonen.

Bij de aankoop was het destijds geldende percentage van 8% overdrachtsbelasting betaald, omdat ze niet meteen in de gekochte woning gingen wonen. De kopers vonden echter dat het lage tarief van 2% moest gelden, omdat de uiteindelijk te bouwen woning hun hoofdverblijf zou worden.

De Belastingdienst en de rechtbank gingen daar niet in mee. Volgens hen werd de gekochte woning zelf nooit als hoofdverblijf gebruikt. Na de sloop bleef alleen grond over, en ook die werd uiteraard niet als hoofdverblijf gebruikt. Aankoop van bouwgrond vindt immers plaats tegen het hogere tarief.

Oordeel van het Hof

Het Hof Arnhem-Leeuwarden kwam tot een andere conclusie. Volgens het hof is het doel van het lage overdrachtsbelastingtarief om starters en doorstromers op de woningmarkt te ondersteunen ten opzichte van beleggers. Die bedoeling van de wet moet volgens het hof zwaar meewegen.

Het hof wees erop dat het lage tarief ook geldt wanneer een woning na aankoop ingrijpend wordt verbouwd, voordat de koper er daadwerkelijk gaat wonen. Een situatie waarin een woning eerst wordt gesloopt en daarna wordt herbouwd, verschilt daar volgens het hof niet wezenlijk van. In beide gevallen is de woning tijdelijk onbewoonbaar, terwijl de koper uiteindelijk wel zelf in de woning gaat wonen.

Omdat de kopers de nieuw gebouwde woning als hoofdverblijf gingen gebruiken, vond het hof dat toepassing van het hoge tarief in strijd zou zijn met het doel van de wet. De kopers kregen daarom ruim € 42.000 aan overdrachtsbelasting terug.

Waarom is deze uitspraak belangrijk?

Deze uitspraak biedt kansen voor mensen die:

• een verouderde woning willen kopen;
• de bestaande woning willen slopen;
• vervolgens een nieuwe woning willen bouwen;
• en die nieuwe woning zelf als hoofdverblijf gaan gebruiken.

Tot nu toe werd vaak aangenomen dat het lage tarief lastig toepasbaar was als de aangekochte woning direct werd gesloopt. Het hof laat zien dat niet alleen naar de letter van de wet moet worden gekeken, maar ook naar het doel ervan.

Let op

De uitspraak betekent niet automatisch dat in alle sloop-nieuwbouwsituaties het lage tarief geldt. De feiten en omstandigheden blijven van groot belang. Daarbij zal onder meer moeten worden gekeken naar de bedoeling van de koper, de daadwerkelijk gerealiseerde bewoning en de samenhang tussen aankoop, sloop en herbouw.

Daarnaast is nog van belang of deze uitspraak in stand blijft wanneer de zaak eventueel verder wordt voorgelegd aan de Hoge Raad.

Wat betekent dit voor u?

Bent u van plan een woning te kopen die u wilt slopen om vervolgens een nieuwe woning voor eigen bewoning te realiseren? Dan kan het verstandig zijn om vooraf te laten beoordelen of het verlaagde tarief van de overdrachtsbelasting van toepassing kan zijn. De financiële gevolgen kunnen aanzienlijk zijn.

Van Thiel Belastingadviseurs volgt de ontwikkelingen op het gebied van de overdrachtsbelasting nauwgezet en adviseert graag over de mogelijkheden in uw specifieke situatie.

Heeft u vragen over de overdrachtsbelasting bij de aankoop van een woning, bouwkavel of sloop-nieuwbouwproject? Neem gerust contact op met Van Thiel Belastingadviseurs voor een beoordeling van uw situatie.